Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества: проводки

Содержание

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества: проводки

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией.

Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01).

Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост.

Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.

2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка.

Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые.

Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена.

Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости.

В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99).

Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества.

Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его.

При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). 

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества.

Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания.

Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств. 

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура». 

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

Получить доступ

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст.

 623 ГК РФ  требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения.

Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником.

Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре.

Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования.

Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора.

Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст.

 256 НК РФ.

В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Источник: https://kontur.ru/articles/5434

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что такое и как их учитывать

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества: проводки

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это изменения, которые невозможно убрать без повреждения имущества, переданного в аренду. Такие усовершенствования модернизируют жилплощадь, повышают ее стоимость и продлевают срок ее эксплуатации, но убрать их без причинения вреда внешнему виду помещения не представляется возможным.

 Что относится к категории неотделимых улучшений?

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан осуществлять текущие ремонтные работы, которые не влекут за собой значительное увеличение стоимости жилплощади.

Это означает, что квартиросъемщик не может самовольно проводить капитальные ремонтные работы. Стандартный ремонт не улучшает технические параметры объекта, поэтому не относится к улучшениям имущества.

У арендодателя есть право потребовать восстановления первоначального состояния помещения. Неотделимыми улучшениями можно назвать:

  • техническое оснащение квартиры, установку сигнализации;
  • замену электропроводов и трубопровода;
  • перепланировку жилья;
  • реконструкцию отдельных помещений и жилплощади в целом;
  • высадку деревьев на территории садового участка, если речь идет об аренде частного дома;
  • возведение новых строений на территории собственника;
  • работы по реконструкции (восстановлению) имущества;
  • установка системы видеонаблюдения или пожарной сигнализации;
  • дооборудование объекта – установка лифтов, грузоподъемников, не имеющейся ранее системы отопления, строительство бассейна, проведение канализации.

Прокладка телефонного кабеля, водопровода, замена вентиляционной системы, установка новых дверей и окон также относится к этой категории изменений. По завершении срока аренды все подобные нововведения перейдут в собственность владельца имущества.

Отделимые улучшения переходят в собственность арендатора, если иное не указано в контракте. На их осуществление согласие владельца имущества не требуется.

К отделимым относят новую мебель, осветительные приборы, т. е. все те предметы, которые можно убрать без ущерба арендованному имуществу. При возникновении споров суд может отнести совершенные изменения в категории отделимых или неотделимых на основании заключений экспертов и изучения документации.

О компенсации затрат

На основании ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть компенсированы исключительно в том случае, если они проводились с разрешения владельца данного имущества. Если арендодатель не давал согласие на внесение изменений, то компенсировать затраченные арендатором средства он может только по собственному желанию.

Отмечают несколько способов доказать, что владелец имущества был в курсе совершаемых действий:

  • предоставить фотографии или видеозаписи как подтверждение договоренности обеих сторон;
  • показания свидетелей считаются весомым основанием для подтверждения устного договора с владельцем. В этом случае можно доказать не только согласие арендодателя, но и факт совместного с ним улучшения имущества;
  • подтверждение компенсации понесенных расходов собственником имущества. Это относится к ситуации, когда ремонтные работы ведутся на финансовые средства арендодателя или затраты входят в стоимость аренды. Передачу средств лучше подтверждать распиской с указанием формы платежа во избежание конфликтных ситуаций;
  • оформление письменного согласия. Это наиболее надежный способ. Понадобится составить дополнительное соглашение к имеющемуся договору аренды, в котором важно указать все улучшения, которые планируется провести, а также общую стоимость. В дальнейшем подобное соглашение станет гарантом возврата средств арендодателем.

В дополнительном соглашении нужно указать наименование и объем проводимых работ, дату их начала и окончания.

Если такие пункты включены не будут, то автоматически разрешается проводить любые улучшения. Основное условие – арендованное имущество не должно потерять своего первоначального назначения.

Например, жилое помещение должно оставаться жилым после всех проведенных работ по его модернизации.

Необходимо также указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного соглашения. Например, если владелец имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, то он должен возместить съемщику все понесенные им расходы на улучшения.

Прежде чем выплатить арендатору средства в счет произведенных им изменений имущества, собственник должен их проанализировать. Сумма компенсации складывается из:

  • расходов на установку улучшения, его изготовления и производства необходимых деталей;
  • стоимости введения их в эксплуатацию;
  • информации из строительных смет и прочих документов о соответствующих работах.

Любые улучшения могут производиться на основании договора аренды. В нем могут быть пункты, в которых арендатору предоставляется право проводить любые виды модернизации имущества без специального разрешения собственника. Здесь же прописывают условия компенсации понесенных им затрат или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны сроки, объем и способ возврата денежных средств.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества.

Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых.

Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто.

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет.

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

  • существование доказательств выполненных улучшений;
  • установление точной стоимости работ;
  • определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Неотделимые улучшения и амортизированное имущество

Такие улучшения причисляются к категории амортизированного имущества, их учет могут вести арендатор и арендодатель. Владельцу имущества важно знать такие нюансы налогообложения:

  • согласно НК РФ амортизированное имущество подлежит учету, если срок его полезного пользования больше года, его стоимость оплачена владельцем и составляет не менее 20000 рублей;
  • арендодатель, компенсировавший расходы съемщика, может начислять амортизацию, увеличивая ее размер;
  • срок эксплуатации и общая стоимость имущества возрастает после проведенных улучшений.

Если арендодатель не был согласен на проведение изменений, то в налоговом учете съемщика проведенные им улучшения амортизации не подлежат. После окончания аренды и передачи имущества, включая неотделимые улучшения, владельцу, арендатор не имеет права указывать стоимость таких улучшений в составе своих расходов, сокращающих прибыль, подлежащую налогообложению.

Если возмещение затрат арендатору не было указано в договоре или дополнительном соглашении, но владелец согласен на проведение работ, то амортизация не начисляется. Изначальная стоимость имущества не меняется, причин для оптимизации налоговой базы не выявлено.

Если контракт заключается между юридическими лицами в отношении нежилых объектов недвижимости, то они должны производить перечисления в бюджет.

Сторона, производящая бухгалтерский учет затрат, должна оплатить имущественный налог. Это связано с правом обладания улучшениями. Если они относятся к собственности арендатора, то налоги должен заплатить он.

На срок действия договора аренды выплаты в бюджет производит исключительно арендатор.

Особенности начисления выплат за улучшения

Физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, имеют право вывезти любое имущество, которое им принадлежит, с территории арендодателя.

При этом они обязаны сохранить арендуемый объект в надлежащем состоянии и не нанести имущественного вреда собственности владельца при демонтаже отдельных элементов. Необходимо ориентироваться на положения акта приема-передачи, полученного при составлении договора найма.

Допустим определенный износ имущества в соответствии с установленными для конкретного временного срока нормами.

Если владелец желает компенсировать неотделимые улучшения, то расчет производится на основании эквивалентной стоимости новых элементов имущества с вычетом амортизации. Возмещение расходов возможно после прекращения договора аренды. Если затраты были возмещены, арендатору нужно заплатить налог на прибыль на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.

Для того чтобы между сторонами не возникало финансовых и прочих споров, вопросы обо всех усовершенствованиях должны обговариваться заранее при составлении договора аренды. Можно согласовать такие вопросы и после заключения договора, обсудить порядок и стоимость необходимых работ, условия их оплаты.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества – БТИ

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества: проводки

Неотделимые улучшения – это качественные изменения, повышающие ценность объекта. Они могут быть направлены на:

  • усовершенствование;
  • улучшение свойств и технических характеристик;
  • расширение спектра функциональных возможностей и пр.

При этом необходимо иметь в виду, что при ремонте объект не приобретает никаких новых качеств. Не улучшаются и его технические характеристики. В этой связи, ремонтные работы нельзя считать как неотделимые улучшения арендованного имущества. Ими могут признаваться такие действия, как:

  • дооборудование;
  • достройка;
  • реконструкция;
  • модернизация;
  • техническое переоснащение.

Неотделимые улучшения – это такие изменения, которые нельзя изъять или демонтировать без причинения ущерба объекту.

Возмещение стоимости

Неотделимые улучшения арендованного имущества осуществляются за счет субъекта, пользующегося им по условиям соглашения с собственником. После прекращения его действия лицо вправе рассчитывать на возмещение расходов. Однако законодательство предусматривает ряд условий для компенсации.

Так, расходы на неотделимые улучшения арендодатель возмещает только в том случае, если изменения были осуществлены с его согласия. Иное условие может прописываться в законодательстве. Неотделимые улучшения имущества, осуществленные за счет амортизационных отчислений от него, выступают в качестве собственности законного владельца объекта.

Возможные сложности

Прежде чем производить неотделимое улучшение, необходимо изучить условия соглашения. В документе может не определяться порядок их осуществления или может устанавливаться необходимость получения письменного согласия собственника.

Соответственно, субъекту следует обратиться к законному владельцу объекта прежде, чем осуществлять неотделимые улучшения (образец дополнительного соглашения представлен в статье). Однако бывают ситуации, когда письменное согласие получить не представляется возможным.

Такая проблема возникает, когда арендуется федеральное имущество. Вместе с этим пользователю необходимо произвести определенные изменения объекта для нормальной работы.

В зависимости от того, будут ли возмещены расходы и будет ли получено согласие собственника, предприятие-пользователь выберет вариант учета расходов. Рассмотрим несколько ситуаций.

Важный момент

При составлении отчетности значение будет иметь время, когда происходит переход/передача неотделимых улучшений. Разъяснения даются в приказе Минфина № 91н от 13.10.2003 г. В п.

35 этого документа указано, что если в соответствии с соглашением капитальные вложения пользователя переходят собственнику, расходы по оконченным работам, подлежащие возмещению, должны быть списаны со счета по вложениям во внеоборотные активы. При этом статья расчетов дебетуется.

Но если договор неотделимых улучшений предусматривает переход их к собственнику объекта с возмещением остаточной стоимости пользователю, их осуществившему, капвложения относят в состав ОС законного владельца до окончания срока действия соглашения.

Изменения объекта с разрешения без компенсации

Капвложения в объекты, предоставленные в аренду, в виде неотделимых улучшений, выполненных с согласия собственника, считаются амортизируемыми средствами. Это положение установлено в п. 1 ст. 256 НК. В п. 1 ст.

258 кодекса прописано, что капвложения, которые произведены с разрешения собственника, стоимость которых не компенсируется им, амортизируется субъектом, осуществившим неотделимое улучшение. Это делается на протяжении срока действия соглашения. В расчет принимаются суммы амортизации, определенные исходя из периода полезной эксплуатации.

Он устанавливается для ОС либо капвложений в них по классификации основных средств, утвержденнойправительством. Амортизация начисляется с первого числа м-ца, идущего за периодом, в который неотделимое улучшение вводится в эксплуатацию.

Изменения без согласия собственника

В законодательстве отсутствует прямой запрет на выполнение неотделимых улучшений без разрешения арендодателя. Между тем, пользователь должен понимать, что в случае осуществления им качественных изменений, собственник вряд ли будет возмещать расходы. Кроме этого, согласно положениям ст.

622 ГК, в случае прекращения действия соглашения, лицо обязано вернуть объект законному владельцу таким же, как он его получил, с учетом нормальной степени износа либо в состоянии, оговоренном сторонами. Из этого следует, что собственник вполне имеет право требовать от субъекта приведения помещения в первоначальный вид. Это повлечет определенные затраты.

Если предприятие при этом захочет принять указанные расходы при расчете налога на прибыль, то могут возникнуть серьезные фискальные риски. Обусловлены они положениями п. 1 ст. 256 НК. Согласно норме, в качестве амортизируемого имущества могут выступать только те капвложения в арендуемые ОС, которые осуществлены с разрешения собственника.

Из этого следует, что у плательщиков-пользователей, которые произвели их без согласия законного владельца, отсутствуют основания для признания затрат в целях обложения по налогу с прибыли.

Риски, связанные с НДС

Они также следуют из положений п. 1 ст. 256 НК. Если затраты на неотделимое улучшение не принимаются к расчету при начислении налога, то и доказать, что они осуществлялись для выполнения операций, признаваемых как объекты обложения НДС, будет весьма проблематично.

Несмотря на то что эти отчисления не имеют прямой законодательной связи друг с другом, контрольные органы внимательно следят за соблюдением порядка их исчисления. Поэтому в указанной выше ситуации с большой долей вероятности НДС не будет принят к вычету.

Даже если плательщик готов отстаивать в суде свою позицию, нет гарантии, что его заявления будут удовлетворены, — инстанции, как правило, принимают сторону контрольных органов.

Возможный выход из ситуации

Учитывая вышесказанное, наименее рискованным можно считать следующий подход:

  1. Затраты на неотделимые улучшения в целях обложения налогом с прибыли не учитываются.
  2. НДС к вычету не принимается.

Ключевые условия

Поскольку ПБУ 6/01 не устанавливает каких-либо ограничений, качественные изменения арендованного имущества включаются в состав ОС, если:

  1. Объект будет использоваться в производстве товаров, осуществлении работ или предоставлении услуг, для предоставления предприятием во временное пользование/владение за плату или управленческих нужд.
  2. Последующая перепродажа этих материальных ценностей не предполагается.
  3. Объект может в будущем приносить экономическую выгоду предприятию.

Стоимость этого имущества, как и собственных ОС, погашают путем осуществления амортизационных начислений по п. 17 ПБУ 6/01. Срок можно устанавливать в соответствии с периодом действия арендного соглашения.

Это определено п. 20 указанных ПБУ.

Если по завершении срока действия соглашения неотделимое улучшение передается собственнику без компенсации последним затрат на него, то это можно рассматривать как безвозмездное получение.

Разъяснения Минфина

В письме №03-07-05/29 от 26.07.2012 г. определено, что, по п. 1 ст. 146 НК, в качестве объекта обложения НДС выступают операции по осуществлению работ на территории России, на безвозмездной основе в том числе.

Если ранее по неотделимым улучшениям налог на доб.

стоимость к вычету принят не был (к примеру, при их осуществлении без разрешения собственника), при начислении с безвозмездной передачи его можно будет ввести в расчет и уменьшить сумму налога к выплате.

Отчисления с имущества

Этот налог уплачивается субъектом, осуществившим неотделимое улучшение, тогда, когда оно принято на баланс как объект ОС. Разъяснения по этому поводу даны в письме Минфина №03-03-06/1/651 от 13.12.2012 г. По п. 1 ст.

374 НК, в качестве объектов обложения для российских предприятий выступает недвижимое и движимое имущество, в том числе предоставленное во временное пользование, распоряжение, владение, доверительное управление, внесенное в общую деятельность либо полученное в соответствии с концессионным соглашением, которое включается в баланс как основные средства в соответствии с порядком, предусмотренным для ведения бухгалтерской отчетности, если другое не определено статьями 378 и 378.1 НК.

Проводки

По плану счетов, сведения об объектах, которые предприятие впоследствии примет к как ОС, в том числе расходы на капстроительство, обобщаются на сч. 08.

Первоначальная стоимость вложений в арендованные основные средства, введенные в эксплуатацию и оформленные по установленному порядку, подлежат списанию со сч. 08. Она переносится в Дб сч. 01.

Таким образом, капвложения в арендованный объект в качестве стоимости его улучшений относятся пользователем в состав основных средств до выбытия объектов в рамках соглашения и подлежат обложению налогом с имущества.

Иной порядок предусмотрен для случая, когда собственник возмещает расходы в полном объеме. В такой ситуации капвложения, осуществленные пользователем, возмещенные законным владельцем до ввода их в эксплуатацию не включаются в ОС и не облагаются налогом.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

В настоящее время большинство экспертов отмечает активный переход банков на особую схему работы с клиентами. В частности, действует система, при которой сумма по сделке купли-продажи снижается до 1 млн р.

Такая ситуация обуславливается нарастающей конкуренцией на рынке жилья. Банки предоставляют ипотечные кредиты до 1 млн р., а оставшуюся часть необходимых средств оформляют в качестве потребительского кредита. Однако условия предоставления обоих займов одинаковы.

Некоторые финансовые организации, понимая, что такое кредитование несет определенные риски, повышают ставку процента по ссудам на 1-1.5 пункта. Тем не менее, объем сделки по ипотеке не во всех случаях можно снизить до 1 млн руб.

К примеру, это невозможно при достаточно распространенной сегодня системе кредитования с использованием субсидий от государства.

Сумма, которая превышает необлагаемый лимит в 1 млн руб., которую собственник, как правило, хочет получить за «ремонт», «неотделимое улучшение», предоставление «права на приобретение» и так далее, также выступает в качестве дохода. По мнению некоторых специалистов, не имеет значения, откуда появились у субъекта средства – при реализации объекта недвижимости или мебельного гарнитура.

В любом случае, это доход. С него по закону также необходимо совершить обязательное отчисление в виде подоходного налога. Разница только в величине необлагаемой базы. Она в таком случае составит 250 тыс. р. Тем не менее для уклонения от уплаты обязательного отчисления в бюджет этот вариант не подходит.

Тем более что суды в таких случаях обычно занимают позицию контролирующего органа, а не субъекта.

Источник:

Что такое неотделимые улучшения ? арендованного жилья

Довольно часто лиц, снявших офисные помещения, здания, не удовлетворяет их внешний вид. Им приходится финансировать модернизацию, ремонтные работы. Любые улучшения делятся на отделимые и неотделимые.

Чем они отличаются друг от друга? Как грамотно производить модернизацию? Что это – неотделимые улучшения арендованного имущества? Как рассчитать стоимость преобразований? Ответы на многие актуальные вопросы – ниже.

Что признается неотделимыми улучшениями

Законодательство связывает этот термин с объектами, предоставляемыми внаем, однако четкого определения в нормативно-правовых актах нет. Только в ст. 623 Гражданского кодекса регламентированы аспекты компенсирования трат на внесение изменений. На практике неотделимые улучшения – это действия, соответствующие таким критериям:

  • работы профинансированы нанимателем;
  • действия согласованы с собственником или пользователем;
  • оптимизацию объекта нельзя от него отсоединить из-за того, что это нанесет вред собственности наймодателя.

Модернизация повышает цену эксплуатируемого помещения или сооружения. Чтобы было понятно, о чем идет речь, рассмотрим наглядно, что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

  1. Наймодатель получил на время земли сельскохозяйственного назначения и разбил яблочный сад. Когда контракт закончится, посаженные плодовые деревья перейдут к собственнику надела.
  2. Если временный пользователь автомобиля перекрасил его корпус, подобные действия также можно отнести к описываемому понятию.
  3. Наниматель дома достроил веранду. Она станет собственностью арендодателя, когда срок действия соглашение подойдет к концу.

Неотделимые изменения могут проявляться и в усовершенствовании имеющихся характеристик, и в привнесении новых функций.

Отличия от отделимых улучшений

Сюда следует отнести размещение в помещении предметов интерьера, мебели, монтаж климатических приборов, оборудования, съемных перегородок. Иными словами, это изменения объекта, которые наниматель способен изъять и вывезти. Отделимые улучшения арендованного имущества должны легко демонтироваться, не нанося ущерба предмету.

Если участники сделки договорятся, то внесенные изменения могут остаться у наймодателя. Тогда арендатору выплачивается потраченная сумма. Если же временный пользователь имущества не согласен оставить собственнику отделимые улучшения, он должен самостоятельно совершить демонтаж. Если же при этом будет нанесен вред объекту, наниматель обязан компенсировать ущерб.

Основное отличие, которое характеризует отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, – это право владения. Первый вид изменений принадлежит нанимателю. Он волен забрать, изъять, вывезти эти предметы или элементы конструкции и пользоваться ими на свое усмотрение. Неотделимые же принадлежат наймодателю, так как их невозможно демонтировать (изъять) без повреждения имущества.

Источник: https://orenbti.ru/sovety-i-rekomendatsii/otdelimye-i-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества: проводки

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ. Так в соответствии со статьей  616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

 А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

 Кроме этого, в статье  623 ГК РФ рассмотрено термин – «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя.

И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах  2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

  • по окончании срока аренды, или
  • сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;
  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п.

 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

  • давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;
  • возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Что такое неотделимые улучшения жилого имущества и когда их производят

Согласно ГК РФ, неотделимые улучшения — те улучшения, которые невозможно изъять без вреда для основного имущества, принадлежащего арендодателю. Другими словами, это — то, что арендатор не сможет забрать с собой, не навредив при этом объекту.

Неотделимые улучшения квартиры по ГК РФ — это:

  • улучшения, которые невозможно изъять без вреда имуществу;
  • вложения, повышающие ценность арендуемого объекта;
  • улучшения, выполненные с согласия собственника недвижимости.

Если какие-либо капитальные работы выполняются без согласия арендодателя — собственника недвижимости, они тоже попадают под законодательное определение неотделимого улучшения, но не компенсируются арендодателем.

Неотделимые улучшения помещения принадлежат собственнику объекта, потому что их невозможно изъять. Но оплачивает их обычно арендодатель.

Чаще всего улучшения производят при длительном сроке аренды, когда хотят улучшить условия для бизнеса или проживания.

Например:

  • Делают капитальный ремонт в частном доме с трещинами, кривыми стенами, старыми стеклопакетами.
  • Проводят коммуникации в офисное помещение — водопровод, электричество, отопление.
  • Утепляют фасад складских помещений, устанавливают кран-балку для перемещения товаров.
  • Достраивают незаконченное здание торгового центра на арендуемом земельном участке.

Во всех вышеперечисленных примерах арендаторы произвели неотделимое улучшение — они не смогут забрать с собой ремонт, коммуникации, утепление фасада и достроенный этаж. Во-первых, это слишком накладно. Во-вторых, принесет вред имуществу арендодателя.

Всегда ли отделимые улучшения являются собственностью арендатора?

Чтобы пресечь споры об отделимых и неотделимых улучшениях при возврате имущества по окончании срока договора, зачастую арендодатели включают в условия соглашения пункт о праве собственности и на отделимые улучшения.

В этом случае арендатор должен будет передать такие улучшения.

Другое дело – как арендодатель сможет доказать, например, что на пустом месте стояла ширма или висели дорогие шторы, если следов от данных предметов нет, как и самих предметов? А разрешения на отделимые улучшения арендатору получать не нужно.

На основании чего арендодатель будет выставлять требования? Впрочем, скорее всего, ширмы и шторы арендодателя не интересуют, а вот более крупная «дичь» – да. Например, офисные перегородки или системы кондиционирования. В принципе, их можно разобрать, но следы все равно останутся. Значит, это неотделимые улучшения.

А если арендатор утверждает обратное – пусть смотрит соответствующий пункт договора, как это было при вынесении решения в Определении ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. Арендатор посчитал, что потолочные кондиционеры и офисные перегородки являются отделимыми улучшениями, то есть его собственностью, и обратился в суд.

Согласно п. 36 совместного Постановления № 10/22 в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении другого лица.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Арендатор предоставил судам договор безвозмездного пользования установленным оборудованием, а также договор подряда на монтаж и установку.

Действительно, в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое незаконно выбыло из его владения.

Объектом виндикации [3] может выступать любое индивидуально-определенное имущество, сохранившееся в натуре.

Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь. Незаконным владельцем следует считать не только лицо, самовольно завладевшее вещью, но и того, кто приобрел вещь у лица, не управомоченного распоряжаться ею. Под незаконным владением нужно понимать всякое фактическое обладание вещью, если оно не имеет правового основания.

В предмет доказывания по виндикационному спору входят: наличие права собственности у истца на истребуемое имущество, индивидуально-определенные признаки истребуемого имущества, факт нахождения истребуемого имущества у ответчика, условия, при которых имущество выбыло из владения собственника (отсутствие обязательственных отношений между сторонами по поводу спорного имущества). Бремя доказывания этих обстоятельств в совокупности возложено на истца (ст. 65 АПК РФ).

Однако доказать наличие права собственности на истребуемое имущество в рассматриваемом случае истцу не удалось. В силу ст.

623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, но только если иное не предусмотрено договором аренды.

А договором как раз и было предусмотрено, что арендодатель является собственником как неотделимых, так и отделимых улучшений арендованного имущества.

Источник: https://mfc365.ru/nedvizhimost/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.